2017年江蘇公務(wù)員考試申論熱點：樓市調(diào)控應(yīng)轉(zhuǎn)向預(yù)期管理
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樓市調(diào)控應(yīng)轉(zhuǎn)向預(yù)期管理
從9月30日迄今，北京、天津、深圳等19個城市先后發(fā)布樓市調(diào)控新政，實行限購限貸等政策。新一輪以“因城施策”為特征的樓市調(diào)控正在全面鋪開。對此，社會各界反應(yīng)是正面積極的。人們普遍認(rèn)為，有關(guān)部門應(yīng)從刺激與降溫的循環(huán)跳脫出來，實現(xiàn)對房地產(chǎn)市場有效的預(yù)期管理。
任由房價瘋漲，其危害性巨大。房價上漲，它固然能拉動上下游一定的市場需求，甚至對GDP增長產(chǎn)生立竿見影的好處，但過快上漲帶來房地產(chǎn)市場泡沫。一旦泡沫破滅，將出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)失速，并導(dǎo)致一系列金融風(fēng)險，其長期破壞性不容忽視。房價過高，也推高實體經(jīng)濟(jì)和第三產(chǎn)業(yè)成本，對于可持續(xù)發(fā)展是一大隱患。現(xiàn)在不少上市企業(yè)主業(yè)虧損，卻能靠賣房賺錢，即是樓市畸形繁榮的寫照。
目前中國樓市的根本所在，是在城市化快速發(fā)展的情況下，存在對住房的剛性需求，與此同時投資投機(jī)性需求呈現(xiàn)爆發(fā)之勢。據(jù)專業(yè)分析，中國尚有1億城市化人口的購房需求尚未得到滿足。而在多年貨幣寬松背景下，大量投機(jī)資金瞄準(zhǔn)這種需求，進(jìn)入樓市炒作。我們的樓市調(diào)控政策，歷來著眼于打擊和限制這種投資投機(jī)性需求，應(yīng)當(dāng)說，有其合理性與必要性。
有些人堅持認(rèn)為，限購是政府對房地產(chǎn)市場的人為干預(yù)，每次限購之后，都會迎來需求的報復(fù)性增長和房價的報復(fù)性瘋漲。相應(yīng)的，政府政策也陷入降溫—刺激—降溫的循環(huán)中。有關(guān)部門越是限購，居民越是預(yù)期房價要漲，一方面他們要鉆政策的空子突擊性購房，一方面他們在降溫—刺激—降溫的循環(huán)中擇機(jī)投資。雖然在調(diào)控，最終房價還是漲得老高，泡沫還是被吹起來了。
所以樓市調(diào)控的治本之策，甚至不是打擊遏制投資投機(jī)，而是穩(wěn)定國內(nèi)的房價預(yù)期。這種預(yù)期就是中國的房價不會再繼續(xù)大漲，要讓人們相信這是大勢所趨。打擊遏制投資投機(jī)是治標(biāo)的辦法，面對房價瘋漲，有關(guān)部門不得已而為之。但問題在于，如果社會形成中國房價未來還要大漲的預(yù)期，炒房就會努力鉆政策的空子，限購限貸能夠遏制投機(jī)于一時，卻遏制不了這種投機(jī)性需求的突然爆發(fā)。
要穩(wěn)定國內(nèi)房價預(yù)期，關(guān)鍵又是穩(wěn)定全社會對政府的房地產(chǎn)政策預(yù)期，政府對樓市要有一個一以貫之的政策。國內(nèi)樓市雖然存在一定的剛性需求，但也有人認(rèn)為，隨著中國人口增長拐點的到來，國內(nèi)房市在不久的將來將供過于求，房價要跌。很多人預(yù)期國內(nèi)房價要漲，主要依據(jù)是各地依賴“土地財政”，不會允許房價下跌，相反他們會想辦法推高地價和房價。有關(guān)部門必須制定一個一以貫之的房地產(chǎn)政策，避免在限購與刺激兩個極端之間搖擺。
這種一以貫之的樓市政策，必須在市場供求之間實現(xiàn)平衡，通過加大土地供給，實現(xiàn)地價的長期穩(wěn)定，再通過供求平衡與地價穩(wěn)定尋求房價的長期穩(wěn)定。各地應(yīng)像重慶市那樣，擺脫對“土地財政”的依賴，才會有致力于樓市穩(wěn)定的政策。社會對樓市的預(yù)期穩(wěn)定了，房價也可能會真正穩(wěn)定。
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