【重點法條】?

第七十八條　財產(chǎn)可以由兩個以上的公民、法人共有。?

共有分為按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份額，對共有財產(chǎn)分享權利，分擔義務。共同共有人對共有財產(chǎn)享有權利，承擔義務。?

按份共有財產(chǎn)的每個共有人有權要求將自己的份額分出或者轉讓。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權利。?

【意思分解】?

共有是財產(chǎn)所有權制度的重要內容，應著重掌握如下幾點：?

1、按份共有制度。共有分為按份共有和共同共有。

2、共同共有制度。共同共有制度的內容較為復雜，應予準確理解其法律特征。

3、善意取得制度?

善意取得，是指無權處分他人動產(chǎn)的占有人，在不法將動產(chǎn)轉讓給第三人以后，如果受讓人在取得該動產(chǎn)時出于善意，就可依法取得該動產(chǎn)的所有權。受讓人在取得所有權后，原所有人不得要求受讓人返還財產(chǎn)，而只能請求轉讓人(占有人)賠償損失。?

善意取得的構成要件：?

(1)受讓人取得財產(chǎn)時出于善意；(2)受讓人取得的財產(chǎn)限于依法可以流通的動產(chǎn)；(3)受讓人必須通過有效交換方式而有償取得財產(chǎn)；(4)不法處分人占有財產(chǎn)是基于原權利人的意思。

4、共有財產(chǎn)的分割。分割方式包括三種：(1)實物分割；(2)變價分割；(3)作價補償。?

5、建筑物區(qū)分所有權制度?

建筑物區(qū)分所有權，是財產(chǎn)共有關系的新形式，是以下各項權利的結合：?

(1)專有部分、共有部分的所有權；(2)共有部分的專有使用權；(3)基地使用權；(4)成員權。

6、在現(xiàn)代民法上，除按份共有人享有優(yōu)先購買權外，還有以下問題值得關注：?  

(1)依《合同法》第230條及《民通意見》第118條，房屋承租人也有優(yōu)先購買權。須注意的要點有：?

①僅限于房屋租賃場合，其他物品的承租人并無此權利，這是與共有人之優(yōu)先權的一大區(qū)別；

②出租人出賣出租房屋，應提前3個月通知承租人；?

③出租人侵害承租人優(yōu)先權的，承租人可主張該房屋買賣無效。?

(2)典權人的優(yōu)先購買權?

依民法原理，典權人對承典房屋亦有優(yōu)先購買權。?

(3)特別注意：房屋抵押權人無優(yōu)先購買權?

(4)優(yōu)先購買權的沖突解決?

綜上所述，民法上的優(yōu)先購買權人共有三類人：①共有人；②房屋典權人；③房屋承租人。

三者在房屋這一特定標的物的轉讓場合下，有可能存在沖突。?

上述三人發(fā)生優(yōu)先權沖突時，依物權優(yōu)先于債權之原理，其權利序位為：共有人＞典權人＞承租人。?

【真題回顧】

（2006年國考真題A類）

106、甲和乙共同出資購買了一間房并出租給丙，租房期間甲欲轉讓自己的份額，乙和丙均表示愿意購買，應（A）。

A．在同等條件下由乙優(yōu)先購買       

B．在同等條件下由丙優(yōu)先購買

C．在同等條件下由甲決定賣給誰      

D．在同等條件下由乙、丙共同購買各享有一份份額，形成共有關系

【重點法條】?

第八十三條　不動產(chǎn)的相鄰各方，應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。?

【意思分解】?

相鄰關系是指兩個或兩個以上相互毗鄰的不動產(chǎn)的所有人或使用人，在行使不動產(chǎn)的所有權或使用權時，因相鄰各方應當給予便利和接受限制而發(fā)生的權利義務關系。

【真題回顧】

（2008年國考真題）

115、陳某與陸某是鄰居。陳某家建房挖地基，導致陸某房屋墻面出現(xiàn)裂縫。陸某遂找陳某要求修繕，遭到陳某拒絕。關于本案，下列說法正確的是（C）。

A．陳某不可以挖地建房，因為挖地建房會損壞鄰居陸某的房屋

B．陸某家墻面出現(xiàn)裂縫，屬于意外事件，陳某不需要承擔責任

C  陳某可以挖地建房，但對鄰居陸某房屋造成的損害應當給予賠償

D．陳某在自家的地基上建房，造成陸某家的墻面出現(xiàn)裂縫，不需要承擔責任

【重點法條】?

第八十四條　債是按照合同的約定或者依照法律的規(guī)定，在當事人之間產(chǎn)生的特定的權利和義務關系，享有權利的人是債權人，負有義務的人是債務人。?

債權人有權要求債務人按照合同的約定或者依照法律的規(guī)定履行義務。?

第八十六條　債權人為二人以上的，按照確定的份額分享權利。債務人為二人以上的，按照確定的份額分擔義務。?

第八十七條　債權人或者債務人一方人數(shù)為二人以上的，依照法律的規(guī)定或者當事人的約定，享有連帶權利的每個債權人，都有權要求債務人履行義務；負有連帶義務的每個債務人，都負有清償全部債務的義務，履行了義務的人，有權要求其他負有連帶義務的人償付他應當承擔的份額。

【意思分解】?

要掌握按份之債與連帶之債效力的差異。